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S. 6
5. Oktober 2017 -
wirtschaft
NEWS
– Anzeige –
In Zusammenhang mit Grundstücksübergaben ist oft von einem
„Nießbrauch“ die Rede. In dieser und der nächsten Ausgabe stellen
wir Ihnen kurz dar, was bei der Grundstücksübergabe gegen Nieß-
brauch zu beachten ist und welche Vor- und Nachteile dies mit sich
bringt.
Beispiel:
Der 55-jährige Franz Maier ist Eigentümer eines vermieteten Sechsfamilienhauses
in Rosenheim und zweier Eigentumswohnungen in Bad Aibling. Er überlegt zumin-
dest das Sechsfamilienhaus in Rosenheim an seinen 23-jährigen Sohn Hans unter
Ausnutzung der derzeit geltenden Freibeträge bei der Schenkungsteuer zu über-
tragen und sich den Nießbrauch an diesem Sechsfamilienhaus zurückzubehalten.
Aus seinem Freundeskreis wird eingewendet, er sei doch mit 55 Jahren viel zu
jung, um sich von seinem Vermögen zu trennen und schließlich könne die weitere
Entwicklung seines jungen Sohnes – Eheschließung, der verantwortungsvolle Um-
gang mit den Finanzen und das künftige Verhältnis zwischen Vater und Sohn – nicht
eingeschätzt werden.
Aus steuerlichen Gesichtspunkten ist eine Übertragung gegen
Nießbrauch ganz besonders vorteilhaft:
• Der Nießbrauch wird bei der Übergabe auf die statistische Lebenserwar-
tung des Übergebers kapitalisiert und als Schuld vom Grundbesitzwert ab-
gezogen.
• Bei einer Übergabe zum jetzigen Zeitpunkt werden die aktuellen Boden-
richtwerte für die Bewertung der Immobilie herangezogen. Aufgrund des
bekannten Immobilenbooms in unserer Region, ist damit zu rechnen, dass
diese Werte in den nächsten Jahren weiterhin stark ansteigen. In diesem Fall
also gilt: Je früher übertragen wird, desto größer die Steuerersparnis.
Würde Franz Maier erst zum 65. Lebensjahr, also zehn Jahre später, die
gleiche Immobilie übergeben, so reduziert sich der Kapitalwert des ab-
ziehbaren Nießbrauchs von 1,0 Million Euro auf
ca. 825.000 Euro
und es
würde sich eine entsprechende Erhöhung der Schenkungsteuer ergeben.
Dabei wurde noch nicht berücksichtigt, dass die für die Schenkungsteuer
maßgeblichen Immobilienwerte in den nächsten Jahren sicher nochmal er-
heblich steigen werden.
Bekanntlich gibt es für Schenkungen zwischen Vater und Sohn einen Frei-
betrag von 400.000 Euro, der alle zehn Jahre erneut ausgenutzt werden
kann. Sofern der Vater sein Sechs-Familienhaus jetzt übergibt, könnte er
dann zehn Jahre später, also wenn er 65 Jahre alt ist, die beiden Eigentums-
wohnungen in Bad Aibling schenken und hier wiederum einen Freibetrag
von 400.000 Euro nutzen.
Sollte dem Vater die Verwaltung der Immobilie zu viel Mühe bereiten, kann
der Vater auch übergeben und sich dafür vom Sohn eine Versorgungsrente
zahlen lassen. Die erbschaftsteuerlichen Auswirkungen sind dann in etwa
die gleichen. Den eventuellen Ärger mit Mietern und mit der Verwaltung
der Immobilie trägt dann der Sohn.
eh
Immobilienübergabe gegen Nießbrauch
Die Experten der Kanzlei Haubner, Schäfer & Partner informieren über:
Emil Haubner, Steuerberater, Rechtsbeistand und Partner der Kanzlei
Haubner, Schäfer & Partner.
Tipp:
In der nächsten Ausgabe (02.11.2017) berichten
wir über die wichtigsten Rücknahmerechte in Zu-
sammenhang mit Grundstücksübertragungen, die
in keinem Übergabevertrag fehlen sollten.
Nießbrauch
Unter Nießbrauch versteht man das Nutzungsrecht an einem Ge-
genstand, dessen Eigentümer man nicht ist. Überträgt Herr Maier
die vermietete Immobilie an seinen Sohn und behält sich den Nieß-
brauch vor, so ist er weiterhin Vermieter und kann das Haus nahezu
wie ein Eigentümer verwalten. Den Umfang seiner Befugnisse z.B.
hinsichtlich größerer Instandhaltungsmaßnahmen regelt der jeweilige
Übergabevertrag.
Wir verdeutlichen Ihnen dies an folgender Berechnung:
Ausgehend von Mieteinnahmen von jährlich 72.000 Euro beträgt der Wert
des kapitalisierten Nießbrauchs für den 55-jährigen Franz Maier
ca. 1 Million
Euro.
Dieser Betrag wird vom sogenannten Grundbesitzwert der Immo-
bilie abgezogen. Im Beispiel beträgt der Grundbesitzwert dieser Immobilie
3 Millionen Euro. sodass sich bei einer Übertragung an Sohn Hans gegen
Nießbrauch eine Schenkung vom Vater an den Sohn in folgender Höhe
ergibt:
55. LJ
65. LJ:
Immobilienwert
€ 3.000.000 € 3.000.000
./. Wert des kapitalisierten Nießbrauchs
€ 1.000.000 € 825.000
Nettoschenkung
€ 2.000.000 € 2.175.000
Freibetrag zwischen Vater und Sohn
€ 400.000 € 400.000
Steuerpflichtiger Erwerb
€ 1.600.000 € 1.775.000
Schenkungsteuer (19%)
€ 304.000 € 337.250
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